Вячеслав Козаченко публикует статью
12 июня 2015, 09:13
195
Рубрика: Новостройки
Анонс:
Принимая решение об инвестировании в новостройку, лучше проконсультироваться с юристами.

Квартира от застройщика: семь раз проверь, один – купи.

Покупка жилья от застройщика всегда несет в себе риски, поскольку часто покупается не сама недвижимость, а права на нее, заключается инвестиционный договор. Поэтому к совершению сделки необходимо подходить ответственно. ИАП «Столичная недвижимость» с помощью юристов решил рассказать, как не попасть в сложную ситуацию, приобретая квартиру в новостройке. Проверяем документы Первое, что нужно сделать перед принятием решения о покупке квартиры в недострое, это проверить наличие у застройщика разрешений, позволяющих продавать квартиры в не введенном в эксплуатацию доме. В соответствии с Законом Украины «О градостроительной деятельности» все объекты строительства разделяются на I, II, III, IV и V категории сложности.  По словам Николая Беспалова, юриста компании «Первая риелторская группа», в зависимости от категории сложности объекта строительства у застройщика необходимо требовать различный пакет документов на строительство. На рынке инвестирования чаще всего встречаются объекты III, IV и V категорий сложности. Для строительства объекта III категории сложности застройщик должен иметь следующие документы: Документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта. Земельный участок может быть у застройщика в собственности, в аренде или постоянном пользовании. Проверьте, чтобы целевое назначение земельного участка соответствовало строительству многоквартирного жилищного дома. Градостроительные условия и ограничения. Технические условия. Проектная документация. Декларация о начале строительных работ, зарегистрированная инспекцией архитектурно-строительной контроля. В то же время, для строительства объекта IV и V категории сложности застройщик должен иметь все  вышеперечисленные документы, и еще документы, подтверждающие проведение экспертизы проектной документации (экспертный отчет относительно рассмотрения проектной документации), а также разрешение о выполнении строительных работ. Кроме того, подрядчик объекта строительства IV и V категории сложности обязан иметь лицензию на проведение хозяйственной деятельности, связанной со строительством объекта архитектуры. Не верьте в «позже» «Если строительство дома уже идет, а у застройщика нет, к примеру, разрешения на строительство, но при этом его менеджеры уверяю вас в том, что разрешение будет получено позже, помните, что у этой «стройки» однозначно будут проблемы, поскольку строительные работы при постройке многоквартирного дома могут начинаться только при наличии разрешения», – говорит  Александр Ручко, юриста МЮК «Александров и партнеры». Кроме документов, касающихся стройки, следует попросить у застройщика предоставить копии его свидетельства о государственной регистрации, устав и баланс. Также необходимо обращать внимание на то, чтобы все документы не были прострочены, а из их содержания можно было сделать однозначный вывод о том, что застройщик в данный момент имеет право строить обещанный дом по указанному адресу. «Отдельно отметим важность наличия лицензий, регистрационных свидетельств и платежеспособности у финансовой компании (банка), которая осуществляет финансирование (финансовое сопровождения) проекта, в который вам предлагают вложить свои деньги», – говорит Ручко. Внимательно читаем договор Чтобы не стать жертвой строительной аферы, перед покупкой следует внимательно изучить договор. В  идеале, лучше найти специалиста в области строительного права и заказать услугу комплексной проверки документации застройщика и условий конкретного договора, который предлагают подписать. Стоимость таких услуг относительно невысокая, а польза от них очевидна. Разобраться с тонкостями инвестиционных договоров инвестору самостоятельно очень сложно. Для ознакомления с текстом конкретного договора необходимо изучить законодательство, которое регулирует соответствующие правоотношения. «Законодательством могут быть установлены различные требования к форме и содержанию соответствующего договора. Нужно понимать юридические последствия заключения инвестиционного договора. Например, предварительный договор является не правоустанавливающим документом на недвижимое имущество, а обязательством сторон заключить договор купли-продажи объекта недвижимости в будущем. Поэтому сам по себе предварительный договор не является инвестиционным договором. В свою очередь, договор купли-продажи имущественных прав на недвижимое имущество является договором, по которому продавец продает имущественные права на объект недвижимости покупателю и не обязывает продавца осуществлять строительство объекта недвижимости», – говорит Николай Беспалов. Если нет возможности или желания обращаться за помощью к профессионалу, есть несколько пунктов в договорах, на которые стоит обращать особое внимание. «Прежде всего, в договоре должен быть четко и понятно обозначен его «предмет», то есть то, о чем конкретно договорились его стороны. Не редко бывает, что инвестор заблуждается касательно того, за что именно он отдает деньги: многим, например, кажется, что они подписываю договор купли-продажи, хотя на самом деле они инвестируют деньги в получение права на квартиру, разделяя все риски вместе с застройщиком. Не заключайте договор, пока точно не поймете, о чем в нем идет речь. Убедитесь, что договор содержит четкие сроки его действия, а также приемлемые для вас сроки передачи готовой недвижимости», – говорит Ручко. Если договор предусматривает в последующем заключение договора купли-продажи, либо акта приема-передачи квартиры, должны быть предусмотрены четкие сроки такого заключения, порядок заключения и действия каждой из сторон, которые они должны осуществить для заключения этих сделок. Достаточно часто застройщик вносит в договор положения о том, что в случае, если государственные органы не выдают ему необходимые документы, он не несет ответственность за не передачу квартиры. Это означает, что если стройка «проблемная», а вводить в эксплуатацию государственные органы дом не спешат, очень мало шансов на то, чтобы эффективно защитить свои права. Также эксперты советуют быть максимально внимательными к определению цены за жилье. Так, например, некоторые застройщики, указывая цену в гривнах, в условиях договора прячут положения о том, что цена корректируется в зависимости от курса доллара США. Особое внимание стоит обратить и на пункты, которые касаются расторжения договора и взаимных компенсаций. Достаточно часто застройщик ставит инвестора в такие условия, что расторгать договор последнему просто невыгодно. «Последний пример это падение курса национальной валюты, благодаря чему застройщики в заключенных договорах пересчитали стоимость, увеличив ее в три раза, при этом указав, что при расторжении возвращают полученные деньги с огромным штрафом. Естественно, что новая цена квартиры обрадовала далеко не всех, но очень немногие из-за неплатежеспособности, решили расторгнуть свои договора», – сказал юрист. Если договор, который вам предлагают подписать, составлен таким образом, что понять его смысл просто невозможно, он не содержит конкретных дат выполнения обязательств по передаче квартиры и документации на нее, а также отсутствуют гарантии выполнения и возврата денег нужно хорошенько обдумать свое решение о покупке квартиры а этой компании. «Практика показывает, что надежные застройщики, хоть и без особого энтузиазма, но все же идут на уступки, прописывают договора таким образом, чтобы  клиенты не сомневались в их надежности», – отмечает Ручко. Репутация дороже денег Чтобы обезопасить свое приобретение помимо документации нужно навести справки и о репутации компании. Прежде всего, нужно узнать, сколько уже домов построил (а возможно и не построил) и заселил застройщик. Посещая специализированные сайты и форумы в Интернете, обращайте внимание на то, смогли ли покупатели квартир не только вселиться в сданные дома, но и зарегистрировать за собой право собственности. Например, в Киеве есть несколько домов, у которых, из-за нерешенных проблем с документацией при строительстве, просто нет почтового адреса, и жители не могут ни зарегистрировать место жительства, ни право собственности на квартиры. Сейчас в Украине действует абсолютно бесплатный и общедоступный реестр судебных решений. В строку запроса в реестре судебных решений необходимо ввести наименование застройщика (согласно данным реестра юридических лиц), либо его идентификационный код. Проведя все необходимые действия, система выдаст вам перечень судебных решений, которые касаются вашего застройщика. «По содержанию судебных решений вы поймете, с каким застройщиком вам предстоит иметь дело. Если реестр пестрит спорами, в которых обманутые инвесторы требуют вернуть деньги, спорами о сносе незаконного строения, либо вы нашли дело о банкротстве застройщика, также дела об отмене разрешений на строительство (не говоря уже об уголовных делах), совет может быть только один – поищите застройщика с более чистой историей судебных взаимоотношений», – советует юрист МЮК «Александров и партнеры». Также необходимо найти информацию об интересующих вас компаниях на сайте Государственной фискальной службы, поскольку наличие налогового долга почти всегда чревато для компании проблемами. Проведя все действия, постарайтесь систематизировать и проанализировать собранный материал. Нужно понимать, что в нашей стране нет кристально чистых застройщиков, поэтому отказываться от покупки из-за мелкого недовольства кого-либо из пользователей сети Интернет не самый разумный подход, но и принимая решение отдать свои деньги, помните, что от его обдуманности будет зависеть успех вашей инвестиции. Предлагаем также ознакомиться с советами о том, что нужно учитывать и на что обращать внимание, принимая квартиру от застройщика.

Источник:  Юлия Василенко, ИАП «Столичная недвижимость»


Вячеславу Козаченко это нравится