Вячеслав Козаченко публикует статью
8 июня 2015, 12:45
138
Анонс:
И все-таки он лопнет, или чем 2015 год отличается от 1998 и 2008 гг

Пузырь на рынке недвижимости Украины готовится лопнуть (Часть 2)

И все-таки он лопнет, или чем 2015 год отличается от 1998 и 2008 гг   Одно из самых главных отличий - это военные действия на востоке Украины. Рынок недвижимости любит тишину и уверенность в завтрашнем дне. Есть ли гарантии, что Россия не начнет военную агресию против всей территории Украины? Есть ли гарантии, что останется целым в таком случае определенный дом или квартира? В мировой практике не было случаев, чтобы рынок недвижимости не реагировал на войну.  Второе - это обвал гривни за последний год с 7,99 до 23,50 гривен за доллар. Гривня рухнула в три раза, при этом реальные доходы украинцев упали с 300 до 150 долларов на фоне стремительного роста цен на продукты питания  и резко возросших тарифов на комунальные услуги. Если не хватает на еду, то квадратные метры мало кого будут интересовать. Конечно не стоит забывать о госслужащих и коррупции, но тут Арсений Петрович обещал вроде бы позаботиться. А именно "гонять каждого, коррумпированного чиновника, увольнять", но "не позволит грабить страну, которая находится в состоянии войны". 
Третье –  рост тарифов на коммунальные услуги и налог на недвижимость. Тарифы давят на владельцев нескольких объектов недвижимости. И если раньше они могли просто закрыть квартиру и ждать лучших времен, то с 1 апреля со вступлением в силу новых заоблачных тарифов на коммунальные платежи это уже становится катастрофично невыгодным для кошелька, не добавляет оптимизма при этом и налог на недвижимость.   Четвертое - это отстутствие доступного кредитования и масштабный кризис в банковской сфере Украины. Нынешние ставки по кредиту в размере от 20% годовых являются космическими. За скромную квартиру площадью 30 кв.м. и суммой в 30 тысяч долларов придется платить по кредиту около 15 тыс гривен в месяц, при средней заработной плате в 3633 гривни.    Как писал "Обозреватель", оптизма по поводу улучшений ситуации в банковской  сфере не предвидится. Со временной администрацией или в процесе ликвидации находятся 50 украинских банков. Только в марте 2015 года временную администрацию ввели в пять новых финучреждений: Дельта Банк, Омега Банк, Кредитпромбанк, Астра Банк и Киевская Русь. Примечательно, что 80 % из этих банков активно кредитовали покупку недвижимости.  Проблемные банки •ПАТ "Банк "Київська Русь" •ПАТ "Астра Банк" •ПАТ "Кредитпромбанк" •ПАТ "Омега Банк" •АТ "Дельта Банк" •ПАТ "АКБ "Київ" •ПАТ КБ "Стандарт" •ПАТ "Златобанк" •ПАТ "Энергобанк" •ПАТ "КБ "Надра" •АТ "Имексбанк" •АБ "Укоопспилка" •ПАТ "Профин Банк" •ПАТ "Укрбизнесбанк" •ПАТ "Банк Камбіо" •ПАТ "ВБР" •ПАТ "БГ Банк" •ПАТ "Легбанк" •ПАТ "ВіЕйБі Банк" •ПАТ "Міський комерційний банк" •ПАТ "Меліор банк" •ПАТ "Интеркредимтбанк" •ПАТ "КБ "Аксиома" •ПАТ "Прайм-Банк" •АБ "Порто-Франко" •Банк "Демарк" •АТ "КБ "Экспобанк" •ПАТ "Грин Банк" •ПАТ "Актабанк" •ПАТ "КБ "Актив-Банк" •ПАТ "Терра Банк" •ПАТ "КБ "УФС" •АТ "Банк Золоті ворота" •АТ "Еврогазбанк" •АТ "Финростбанк" •ПАТ "Старокиевский Банк" •ПАТ "АКБ Банк" •ПАТ "Західінкомбанк" •ПАТ "КБ "Південкомбанк" •ПАТ "КБ "Промекономбанк" •ПАТ КБ "Інтербанк" •ПАТ "Банк Форум" •АТ БАНК "Меркурий" •АТ "Брокбизнесбанк" •ПАТ "Реал Банк" •ПАТ "Комерческий банк "Даниэль" •АТ "БАНК "Таврика" •АТ "ЕРДЕ БАНК" •ПАТ "АКБ "Базис" •ПАТ "Інноваційно-промисловий банк" Согласно информации НБУ, в 2013 году доля проблемных кредитов в портфелях украинских банков уменьшилась с 8,89 до 7,7%. А потом, с падением курса национальной валюты началось ухудшение банковского внутреннего климата и за 2014 год проблемные кредиты выросли до 13,5% и за первый месяц 2015 года еще до 14,6%. Международное рейтинговое агентство Moody’s прогнозирует рост проблемных кредитов в банках Украины в 2015 году до 55% от общего объема кредитов. Что, естественно, спровоцирует дальнейшее крушение банковской системы Украины, поскольку обесценивание гривни снижает платежеспособность украинских заемщиков. В НБУ подсчитали потребность 35 крупнейших банков в докапитализации на уровне 66 млрд грн, эксперты оценили такую потребность на уровне 134 млрд гривен. Будут ли банки кредитовать при таких показателях, вопрос, наверное, риторичский. А вот огромное количество залоговых объектов будет устремляться на рынок недвижимости наверняка, что будет давить на стоимость квадратных метров. Четвертое – ВВП и инфляция.Национальный банк Украины ожидает в 2015 году падениее ВВП на 7,5%, а министр финансов Украины Наталия Яресько прогнозирует рост инфляции до 30% . А это значит, что будет расти уровень безработицы и цены на продукты питания, а также снижаться уровень реальных доходов населения. Ведь на увеличение зарплатыв размере 13% украинцы, согласно слов министра социальной политики Павла Розенко, могут рассчитывать лишь в декабре 2015 года. Пятое - угроза дефолта. Несмотря на обещание МВФ и других кредиторов засыпать Украину деньгами и фактическое получение первого транша в размере 5 млрд долларов, гривня отказалась реагировать на этот факт укреплением, а ведущие рейтинговые агентства мира... прогнозируют для страны дефолт. Согласно прогнозу Moody’s уровни внешнего и правительственного долгов Украины будут оставаться очень высокими, несмотря на реструктуризацию и планы осуществлять реформы.   Шестое – выставлено на продажу огромное количество недвижимости экс-чиновников. В конце марта этого года глава СБУ Валентин Наливайченко заявил, что власти зафиксировали попытку экс-премьера Украины Николая Азарова и других бывших высокопоставленных чиновников через подставных лиц перепродать недвижимость, начиная от улицы Грушевского и по всему Киеву. Согласно его словам, эти попытки заблокированы. Но это еще один важный звоночек.    Седьмое - что еще не сделано, но обещает сделать глава Национального банка Украины Валерия Гонтарева. Во всем мире как дополнительные меры по борьбе с коррупцией действует верхняя грань наличных расчетов. В Европе это 499 евро в сутки. В Украине есть ограничение в 150 тысяч гривен, однако оно легко обходится и никто его не придерживается. Как писал "Обозреватель", 17 марта 2015 года в НБУ прошло совещание с главами 40 крупнейших банков по поводу уменьшения граничной суммы наличных расчетов к европейскому уровню. Маловероятно, что это решение наших украинских властей, но то, что ЕС и США будут давить на Украину в этом направлении, сомнений ни у кого не вызывает.    Все эти факторы будут нарастать снежным комом к концу года, поэтому вероятность того, что уже к новому году пузырь на рынке недвижимости лопнет, чрезвычайно велика. Тем более, что в мировой практике были очень впечатляющие случаи обвалов на рынке недвижимости.       
Ивану Змейчуку это нравится
Вячеслав - спасибо за фундаментальные статьи.
Но разрешите с Вами поспорить немного)
Я думаю и чувствую , что дно уже пройдено. И наоборот - будет рост рынка недвижимости.
А если будет принят профильный Закон то рост будет стремительным )
8 июня 2015, 16:45
нравится